南京市农村宅基地有偿退出的操作办法及改革方向

作者:金雯时间:2014-04-23 09:52:23  来源:  阅读次数:892次 ]

文/ 金雯

 

【关词】农村宅基地;有偿退

 

南京市经济社会发展正面临“新三农”问题的阻碍,为有效解决人地矛盾,盘活农村要素资源,南京市正在大力推进土地综合整治,加快宅基地退出进程,全面推进城乡发展。目前,已有学者认识到农村土地退出改革的重要性,从分析农村宅基地退出的障碍入手,揭示农村土地退出难的原因,初步建立了农村宅基地退出机制的构想。本研究在实地调查的基础上总结了南京市农村宅基地退出的方案,并以此为基础提出了相应的改革方向,以图对推进南京市统筹城乡发展,保障农民土地财产权益,促进南京市土地资源高效配置和经济发展方式有所作用。

 

1 南京市农村宅基地有偿退出操作办法

 

1.1 明确南京市农村宅基地退出范围南京农村哪些宅基地可退出?目前的范围是只要是本市土地利用总体规划确定的中心城区外,为了公共利益和实施规划的需要,不符合土地综合整治条件的,使用权人申请自愿或政府和使用权人达成一致条件后同意退出,该农村宅基地及其地上建(构)筑物即可退出。

 

1.2 明确退出后的宅基地的利用方式退出后的宅基地需严格按照土地利用总体规划以及城乡建设规划统一有序地使用,重新规划土地用途,提高土地利用收益,促进农民增收,积极稳妥地推进工业化城市化。退出后的宅基地一般有几下用途:修建地铁或公路等交通建设用地需要、房地产开发用地的需要、修建公共基础娱乐设施需要。规划为建设用地的,如退出后的宅基地用来开发房地产业的,可按规定办理集体土地征用手续,将宅基地使用权流转为建设用地使用权。1.3 宅基地退出的补偿安置方法南京市在进行宅基地退出工作的同时,也积极推进城乡户籍工作的改革,积极鼓励农村人口向城镇集中。总结而言,向农户补偿包括以下几种办法:

 

(1)以地换房:即用农民手中的宅基地

 

及其地上建(构)筑物置换政府建设的安置房,安置房一般建设在政府统一规划的区域,将好几个农村地区的农民集中居住,由同意置换安置房的农民自主申请和选择,申请安置房的条件参照不同地区当地同期房屋拆迁安置的补偿条件,一般分为按农户人口或宅基地面积分配不同面积或套数的安置房,笔者于2013年8月对南京市部分区进行了问卷调查,共调查了5个乡镇,9个村庄,收回有效问卷187份,据调查数据统计,户均获得宅基地及补偿款35万元,集中居住区安置房以2200元/m2的成本价出售给农民。退出宅基地的农民不再拥有重新申请宅基地的权利。

 

(2)货币补偿:货币补偿的对象为不符合申请安置房条件的农户或自愿放弃申请安置房的部分农户,政府按规定给予这些农户一次性的货币补偿,给予这些补偿后不再另行安排申请宅基地或安置房。同样货币补偿也视农户人口或宅基地的面积而定,按照每平方米多少元的标准而定,建设项目征收集体土地的,包括征地区片价补偿费和青苗及附着物综合补偿费。

 

(3)配置经营性用房:这在少数地区实行,并不是普遍现象,如有些城乡结合地带,村集体经济组织进行经营性行为的,鼓励退出宅基地后用获得的安置费重新在指定地区购买经营性用房继续进行生产经营,购置的标准产房、经营性用房,产权或出租、经营收益归农户所有,尽可能的增加农民的财产性收入。

 

(4)以地换保险:政府对退出宅基地后的农户统一办理医疗保险或养老保险,减少农户对土地的依赖,尽量减少他们的后顾之忧,退出宅基地后的农民不再拥有申请宅基地的权利。

 

在上述的几种安置补偿方法中,农户可根据自身的需要或条件自由选择,政府并不强制农民按照统一的方式安置,但据调查显示,退出宅基地后的大部分农民仍然选择政府分配的安置房,保证自身生活的稳定性和安全性。

 

2 改革方向

 

(1)充分尊重农民意愿

 

针对部分地区存在的强行退出现象,政府应做到充分尊重农民意愿,并对他们晓以大义,以农户愿意退出为展开退出工作的前提,在实施土地利用重新规划的基础上坚持“以人为本”,促使宅基地的退出工作更加人性化、合理化。亦或是针对补偿方案采取公开听证的制度,强化退出工作公开,让农民积极参与宅基地退出政策的制定过程,而不是少数政府官员制定,农民被迫只能无异议的接受。

 

(2)规范宅基地退出收益分配关系,切实维护农民合法权益

 

南京市农村宅基地有偿退出模式主要为政府主导下而非市场化的退出模式,主要目的为获取城市建用地指标,缓解城镇建设用地供需矛盾,推进城镇化。各级政府、农民和村集体经济组织参与收益分配,一方面我们认为政府投资于基础设施建设,使土地增值,理应参与收益分配;集体经济组织的收益主要源于获得的各项补偿和部分复垦耕地的生产耕种收益;农民理应获得的收益包括放弃宅基地补偿、拆迁补偿和购房补偿。明确收益主体后,需要处理好三者之间的分配比例关系,如各地方政府获得的10%建设用地指标可以拿到土地交易所进行交易,集体经济组织10%的指标用于完善集体基础设施建设或土地管理费用,剩下的80%收益应如数发放到村民手中,切实维护农民合法权益。

 

(3)加强管理监督,确保农村宅基地退出工作健康有序地进行

 

一是要加强土地用途管制建设,通过土地用途管制控制退出的宅基地严格按照土地利用总体规划建设利用,用于推进城市化进程或是公共利益建设。二是加强退出机制监督检查。强化对宅基地退出工作的监督检查,对于违反规定或法律法规的行为严厉查处。监督政府或相关工作人员对农户或相关权利人的补偿款等利益的发放分配工作,加强宅基地退出工作后续的制度配套措施,只有通过规划、管理、监督,才能确保南京市农村宅基地退出工作合法有序地进行。

 

参考文献

 

[ 1 ] 朱新华, 柴涛修, 陈利根. 宅基地使用权流转制度改革的制度经济学解析. 中国土地科学.2009,(4),23-4

 

[2]陈利根,龙开胜.我国农村集体建设用地流转的发展历程及改革方向.中国农史.2008,(2)

 

[3]倪静,杨庆媛等.重庆市江津区农村宅基地流转收益分配探析.西南大学学报(自然科学版).2010

 

(12),32-12

 

作者单位

 

南京农业大学公共管理学院 江苏南京 210095

 

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